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建物の安全性と違反建築物

Safety of building and illegal architecture

適法でない建築物が大半である中古物件の現実

京都市は、全国で非常に違反建築物が多い地域と言われております。間口が狭い土地が多いという土地柄だけではなく、建築制限の厳しい地域では、十分な広さが確保できない等の事情やある時点までは、適法でない建築の新築住宅に対して、銀行が住宅ローンを実行してきたという実態が大きい要素と思いますが、それ以前の中古物件で完全に適法な建築物を探すのは大変困難な現実があります。

違反建築物の全てが安全ではないのか?

違反建築物の全てが安全ではないのか?については、必ずしも違反建築物=危険とは言えないのではないかと考えます。
つまり、例えば建築制限規制をオーバーして建築していることと、きちんと構造体を設計施工することは、直接関係はないはずです。確かに、適法でない建築は、ケースによっては、構造躯体の検査である中間検査を受けていないこともあり、チェック機能が働かないという意味において、ずさんな設計施工に繋がる余地があるとは言えるのですが、それでも、容積率をオーバーして建てられた違反建築物でも、きちんと設計施工された建築物は沢山あるのも事実です。

違反建築物の適法でない内容を把握する

安全性を完全に見極めることは難しいと思いますが、違反建築物の適法でない内容を把握することで問題点か明らかになる場合や大きな問題でないことが判明する場合もあります。 問題点が隠れている場合は対処のしようがありませんが、問題点が明らかになると管理可能なリスクになる訳です。

把握した問題点が解消できるか?または許容できるか?

事例1
容積率オーバーだが、建築確認図面との差異として吹抜構造の梁に床を貼って増床してしまっているケース
単純ない言い方をすると、吹抜は構造的に弱いので、吹抜でも成立する構造体にした上で2階床材を施工しているから、構造安全性は、むしろ増していると言えます。→問題なし

事例2
建築確認の図面から変更して、間仕切壁の位置や窓の位置が違うケース
耐力壁の位置に影響がなければ、改築工事で変更前の状態にできる。→工事費用がかかるが問題点解消できる

事例3
建築確認は木造2階建にもかかわらず、何故か木造3階建が建築されているケース
そもそも、木造2階建と木造3階建の構造設計は全く考え方が異なるので、木造2階建の構造で3階建が建築されているとすれば、非常に危険な建築物の可能性がある。
→構造補強して改築することが、物理的には可能かもしれないが、多額の費用がかかると想定せねばならない

問題点を解消するための費用を踏まえて、価格を検証する

上記のように、問題点が解消できるケースでは、解消するために費用を見積し全体の資金計画や予算や入居のスケジュール等を踏まえての検討が必要です。建物だけ考えると新築が良いのは当然かもしれませんが、新築物件が希望の場所にないと悩まれるお客様も多いと思います。中古物件にはリスクがあるけれど、上記のようなプロセスでリスクを明らかにして、管理できるようにすればそれは、もうリスクではないのです。
弊社はこのプロセスで、お客様のお役に立ちたいと考えています。気軽に、ご相談ください。

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